Woonzorg Nederland wil verzorgingstehuizen ombouwen naar zelfstandige woningen. Volgens eigen onderzoek onder bewoners en hun kinderen is er behoefte aan betaalbare kleine (30-50m2) appartementen met zorg op maat. Hoe moet je als gemeenten omgaan met een vraag van een eigenaar van een verzorgingstehuis die zorgeenheden wil omzetten naar zelfstandige woningen? Een goed beeld van je bestaande woningvoorraad is daarvoor noodzakelijk.
Strategisch voorraadbeleid
Die vraag is zonder gedegen kennis van de bestaande woningvoorraad niet te beantwoorden. En veel gemeenten hebben onvoldoende zicht op de kwaliteit van de bestaande woningen. Afgezien van stadsvernieuwing in probleemwijken en -buurten is de aandacht van gemeenten al decennia lang gericht op nieuwbouw van woningen. Tot vijf jaar geleden omdat er veel geld mee verdiend werd, nu omdat gemeenten proberen de verliezen in het grondbedrijf zoveel mogelijk te beperken. Daarbij worden de geldstromen die omgaan in de bestaande woningvoorraad vaak over het hoofd gezien. Bovendien neemt de behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad af: de groei van de bevolking en het aantal huishoudens neemt af, het tempo waarin verschilt per regio, maar elke gemeente krijgt er mee te maken. Het gevolg is dat de er steeds minder woningen bij gebouwd moeten.
De samenstelling van de bevolking en de woonwensen blijven veranderen. De vergrijzing is natuurlijk een belangrijke trend, maar ook lijkt er bijvoorbeeld een huurwoning weer in populariteit te winnen bij jongeren en ouderen. Deze verschuivingen in woonwensen kunnen bij lang na niet opgevangen worden door het steeds kleiner worden aantal nieuwbouwwoningen. Strategisch omgaan met de bestaande voorraad is noodzakelijk om te kunnen voorzien en de woonbehoefte, maar ook voor de gemeentelijke begroting. Denk bijvoorbeeld aan besparingen op de WMO of hogere OZB inkomsten.
Omzetten van zorgwoningen
Terug naar de vraag, waar veel gemeenten de laatste tijd mee geconfronteerd worden, van eigenaren van verzorgingstehuizen die zorgeenheden om willen zetten naar zelfstandige woningen. Die vraag kun je als gemeente alleen goed beantwoorden als je een goed beeld hebt van de geschiktheid van de bestaande woningvoorraad voor zorgwoningen. Hoe ziet het bezit van je corporatie eruit, welke koopwoningen zijn geschikt? En welke woonmilieus in je gemeente zijn aantrekkelijk voor ouderen? Pas dan kun je afvragen of de gewenste omzetting een goede toevoeging is aan je woningvoorraad. Het kan op de korte termijn een goede oplossing lijken om sluiting van een verzorgingstehuis te voorkomen, maar als het op de lange termijn weinig behoefte is aan dergelijke appartementen op die plek dan span je het paard achter de wagen. En vaak gaat het om aanzienlijke aantallen woningen die zo op de markt komen.
Analyseer daarom eerst de mogelijkheden en knelpunten van je bestaande voorraad, voordat je meegaat in het oplossen van een financieel probleem van een vastgoedeigenaar. Hoe goed de bedoelingen ook lijken.
