Het aandeel gereguleerde huurwoningen In Nederland daalt. Zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau Statistiek dat in 2021 het aandeel gereguleerde huurwoningen is gedaald tot 34 procent van het totale woningaanbod. Dit is een grote daling ten opzichte van het jaar 2012, waar nog 37 procent van de woningen in Nederland kon worden geclassificeerd als een gereguleerde huurwoning. De sociale huursector in Nederland krimpt, dit terwijl de Nederlandse woningmarkt in Europa bekend staat om zijn grote aandeel gereguleerde huurwoningen. Zo hebben landen als het Verenigd Koninkrijk (17 procent), Frankrijk (17 procent) en Duitsland (10 procent) een veel lager aandeel gereguleerde huurwoningen. Wat voor factoren hebben invloed op de benoemde daling? En wat voor implicaties heeft dit voor de woningmarkt in Nederland?
De sociale sector in Nederland
‘Sociale huurwoningen’ of ‘gereguleerde huurwoningen’ betreffen woningen met een begrensde huur. In Nederland is deze grens vastgesteld op 808 euro per maand (Rijksoverheid, 2023). Deze woningen zijn bestemd voor eenpersoonshuishouden met een maximaal jaarlijks inkomen van circa 44 duizend euro. Huishouden bestaande uit meerdere personen mogen jaarlijks maximaal circa 48 duizend euro verdienen om in aanmerking te komen. In sommigen gevallen hebben deze huishouden moeite met het huren of kopen van een woning op de vrije markt. De sociale huursector biedt mensen behorend tot de benoemde inkomensklassen een kans om voor een relatief laag bedrag een woning te huren.
De sociale huurwoningen in Nederland zijn in eigendom bij zogenaamde ‘woningcorporaties’ (Van Duijne & Ronald, 2018). Tot halverwege de jaren 90 van de vorige eeuw functioneerde deze woningcorporaties als semipublieke organisaties. Zo ontvingen zij direct subsidie van de Nederlandse overheid voor het bouwen van sociale huurwoningen. In 1995 werden woningcorporaties in lijn met de neoliberale agenda geprivatiseerd. Vanaf dit moment ontvingen woningcorporaties geen directe subsidie meer en gingen zij financieel onafhankelijk opereren. Deze overgang wordt ook wel de bruteringsoperatie genoemd. Als gevolg van onder andere deze politieke beslissing functioneren woningcorporaties momenteel als hybride non-profit organisaties, waarbij de winst onder andere wordt geïnvesteerd in nieuwe (sociale huur) woningen.
Een ‘unitary rental market’
De Nederlandse huursector kan worden geclassificeerd als een ‘unitary rental market’, ofwel een ‘geïntrigeerde huursector’ (Kenemy, 1995). In tegenstelling tot een ‘dual rental market’ ofwel een ‘duale huursector’, wordt een geïntrigeerde huursector gekenmerkt door een directe vorm van concurrentie tussen de sociale huursector (non-profit) en de vrije huursector (for-profit). Omdat er een groot aanbod aan sociale huurwoningen bestaat en een grote groep huishouden in aanmerking komt voor deze gereguleerde woningen, wordt de vrije huursector gedwongen zijn huurprijzen aan te passen en bovendien de kwaliteit van de huurwoningen hoog te houden. Daarnaast voorkomt een geïntrigeerde huursector de stigmatisering van de sociale huursector en vormen van segregatie op de woningmarkt (Van Duijne & Ronald, 2018).
De Nederlandse huursector onder druk
De Nederlandse huursector neemt steeds meer kenmerken aan van een ‘duale huursector’ (Elisnga et al., 2008). Hierbij is er sprake van een toenemende tweedeling op de woningmarkt. Vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen zijn bestemd voor huishouden behorend tot de midden-en hogere sociaaleconomische klassen. De sociale huurwoning is in deze context een residu of een ‘laatste redmiddel’, louter bestemd voor huishouden behorend tot de laagste sociaaleconomische klassen.
Dit is onder andere het gevolg van de sloop en verkoop van sociale huurwoningen (Elsinga et al.,2018). Ook is de nieuwbouw aan corporatiewoningen sinds de invoering van de verhuurderheffing (2013) gehalveerd. De verhuurderheffing is een heffing op woningen met een huur tot 763 euro (Belastingdienst, 2023). Woningen met een hogere huurprijs kennen dan ook geen verhuurderheffing. In de praktijk is dat voor verschillende partijen een stimulans geweest om woningen te liberaliseren en de huur over de benoemde grens heen te trekken. Onderzoek van de Woonbond toont aan dat sinds de invoering van de verhuurderheffing in 2013 de verkoop van sociale huurwoningen is gestegen, het aantal huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens (763 euro) is gestegen en de nieuwbouw en renovatie van sociale huurwoningen is gedaald. Lodewijk Asscher, vicepremier tijdens de invoering van de verhuurderheffing, stelt niet voor niets ‘spijt te hebben’ van de verhuurderheffing. De verhuurderheffing is op 1 januari 2023 afgeschaft, maar heeft een grote invloed gehad op de ooit zo befaamde Nederlandse huurtraditie.
Conclusie
Nederlandse gemeenten kunnen een cruciale rol spelen in het stimuleren van de bouw van sociale huurwoningen om een gezonde en concurrerende woningmarkt te bevorderen. Door actief grondbeleid te voeren en geschikte locaties beschikbaar te stellen, kunnen gemeenten de ontwikkeling van betaalbare woningen faciliteren. Daarnaast kunnen ze met stimulerende beleidsmaatregelen en samenwerking met woningcorporaties en private partijen bijdragen aan een evenwichtige en diverse woningvoorraad. Heeft u als gemeente hulp nodig bij het opstellen van beleid met betrekking tot de lokale woningmarkt en de huursector? Neem dan contact op met Ruimtemeesters.
Mail of bel ons: welkom@ruimtemeesters.nl of 088 4002800.
